石楼新城踩地:再度“补仓”2.9万㎡宅地,番禺东部将要催熟?

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本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研,为大家带来石楼镇新城地块一的调研报告以及区域发展前景解读。石楼镇新城地块一踩地报告地块基本信息宗地紧邻亚运大道北侧,沿江路西侧,与小莲浮山隔江对望。其中,地块一为本次出让地块。该地块为居住用地,占地面积为28801㎡,为全可建设用地,计容建面86403㎡。同时,根据规划要求,地块临涌一线建筑限高40米,二线建筑限高60米。同时,待项目建设

  本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研,为大家带来石楼镇新城地块一的调研报告以及区域发展前景解读。

  石楼镇新城地块一踩地报告

  地块基本信息

  宗地紧邻亚运大道北侧,沿江路西侧,与小莲浮山隔江对望。其中,地块一为本次出让地块。

  该地块为居住用地,占地面积为28801㎡,为全可建设用地,计容建面86403㎡。

  同时,根据规划要求,地块临涌一线建筑限高40米,二线建筑限高60米。

  同时,待项目建设完成后,需提供10000㎡住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购。

  若扣除政府回购面积,地块实际可售部分起拍楼面价为12553元/㎡。

  

  此外,根据规划显示,地块二为租赁用房或商业商务用地,并有一定面积的绿地规划。

  广州中原研究发展部认为,待地块二项目出让建成后,可以有效地弥补地块一无商业配套的缺陷,一定程度上为项目加分。

  地块区位及现状情况

  1)地块区位状况

  石楼镇新城地块地处番禺东部,紧邻大盘亚运城。

  地块周边景观资源丰富,除莲花山外,海鸥岛、大小浮莲等重点休闲度假和文化体验产业均处于地块周边。

  因此,优质的居住环境将为项目的一大亮点。

  另外,项目距离番禺大型生活商圈距离适

印度神油中,距万博商圈约15公里、市桥商圈约12公里,自驾车来往基本可以控制在30分钟以内。

  

  2)地块现状情况

  据广州中原研究发展部实地调研了解,地块前身为一生态农庄,目前处于围蔽状态,内部尚未平整,现场仍有挖掘机正在作业。

  另外,地块东侧有大面积的湖泊和散乱杂草绿植覆盖,日后需先填湖后平整,土方成本较大。

  

  地块周边居住氛围浓厚,西侧、北侧分别为尚上名筑、番禺保利公馆项目,西南侧则是亚运城天誉及山海湾项目。

  另外,地块东侧紧邻珠江水道,周边无明显遮挡物,中高层单位业主可直接享受一线江景资源,具备“宜居”的特色。

  

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  周边配套情况

  道路交通方面,地块紧邻亚运大道北、市莲路。

  可直接接驳广澳高速、南沙港快速等重要交通要道。

  连通思科、万博等多个重点规划片区,同时驾车可来往庆盛交通枢纽约20分钟的路程。

  公共交通方面,宗地周边仅3条公交线路布局,均可直达地铁海傍站,通勤时间在5-8分钟左右。

  另外,目前地铁3号线东延线进度良好,预计2023年能够落成。

  未来在3/4双地铁线路加持下,项目可实现30分钟来往广州市中心。总体来看,地块周边交通出行条件较佳。

  

  生活配套方面,地块项目主要依托发展近10年的亚运城的生活配套,在一定程度上具有坐享其“城”的开发优势。

  亚运广场、亚运城国际商业街等配套足以满足项目业主的日常生活需求。

  教育配套方面,地块周边虽然名校密布,如天誉小学、亚运城小学、广铁一中等。

  但根据“邻居”尚上名筑的情况来看,未来项目学位可能以石楼镇的石楼一中和石楼二中学位为主。

  

  

  地块整体市场价值分析

  1)住宅供应激增

  市场关注度往番禺转移

  近年来,番禺区土拍不断,单单是今年番禺前三月宅地供应量面积已达13.9万㎡,远远超越2016年的总和(3.85万平);

  另一方面,去年番禺为广州的供地大户,总供地量高达64.35万㎡,为南沙宅地供应量的1.2倍。

  因此,预计在2019-2020年番禺一手房源供应将达到高峰,广州未来一手市场关注度有望高度往番禺集中、转移。

  但需要指出是,当日后产品进入销售阶段时,长隆中铁建、思科碧桂园等优质项目亦逐渐面世,区域竞争将十分剧烈。

  但广州中原研究发展部认为,由于地块楼面价偏低,保守估计项目保本房价仅24000元/㎡左右,与番禺华南片区的“高价”楼盘大概存在20000元/平左右的价差。

  价格优势明显,地块项目具备较强的市场竞争力。

  

  2)产业扎堆布局

  大批居住需求涌入番禺东部

  地块项目周边招商引资进展乐观,产业项目扎堆驻扎。

  除汽车产业园外,石楼镇胜洲村9月转让29.4万㎡用地,由珠江实业负责开发,拟定位商务金融区,服务汽车相关上下游产业。

  而思科智慧城目前已进入招商阶段,早期项目基本处于预售、招租状态,待项目完全落成,预计将为片区带来7-8万个就业人员。

  

  此外,位于地块项目西侧1.5公里左右的前锋村片区将研究作为番禺区智能制造产业园。

  其占地590万㎡,旨在打造番禺区参与区域产业发展的主战场,抢占广州IAB、NEM战略高地。未来产业园就业人数将在1万人以上。

  广州中原研究发展部认为,围绕地块项目周边的番禺东部“新产城”正逐渐成型。

  但由于化龙片区一带一二手市场项目相对较少,而产业员工居住需求巨大,因此出现“需求外溢”的现象可能性较大。

  

  3)项目未来可辐射客源广

  根据规划显示,地块项目位于大湾区一号公路线网“东部干线”沿线。

  未来可直接通过东部干线-南大干线-黄埔大桥抵达广州第二CBD。

  而通过莲花山过江隧道、虎门二桥、虎门大桥等可直接来往东莞等地。

  

  同时,通过“广深港澳科技走廊”的带动,项目业主可快速来往中山、东莞等地,实现1小时湾区互联互通的生活圈。

  因此,未来地块项目客户来源不单单局限于广州、番禺客源,日后可辐射范围将越来越广。

  地块居住部分前景分析

  1)周边楼盘情况

  目前周边一二手均主要来源于亚运城,亚运城亦将会是本地块未来最大的竞争对手。

  亚运城在售一手天峯组团均价2.5-2.8万/㎡左右,而较早建成且距离地铁较近的二手盘亚运城媒体村价格在2.4-2.8万/㎡之间。

  

  另外,番禺西部新房实力亦不可小觑,如珠江铂世湾、碧桂园藏珑府等优质项目。

  地处万博商圈附近,交通通达性较好,目前在售均价在4万元/㎡左右,对项目亦有一定的威胁。

  地块SWOT分析与调研总结

  基于上述分析,广州中原研究发展部对石楼镇新城地块一的SWOT分析如下:

  

  综上所述,本项目未来可直接共享亚运城发展“成果”,生活配套完善程度高。

  同时,番禺东部招商引资进展良好,交通网络亦逐步完善,东部“新产城”亦逐渐促熟,片区楼市含金量较大,日后发展前景可期。

  但需要注意的是,亚运城的市场竞争实力强劲,无论是区位条件还是学位资源均具备一定的优势,未来如何避免同质竞争,房企需重点考虑。

  (来源:广州中原研究发展部)

作者: sf999

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