锐理土地|中环年内首供超百亩宗地 16亿起拍

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原标题:锐理土地|中环年内首供超百亩宗地16亿起拍锐理数据获悉,近期成都将有多宗土地登上拍卖舞台。其中,位于中环的一宗商住用地尤其值得关注,该宗地的出让面积达108亩,起拍楼面地价7405元/㎡,起拍总价超16亿元。这将是今年成都三环内出让的首宗超百亩土地。一个很明显的现象是,近年来房企在主城区拿大宗地块的难度越来越大。一来,随着地价的上涨,拿地成本激增,超百亩的

  原标题:锐理土地|中环年内首供超百亩宗地 16亿起拍

  锐理数据获悉,近期成都将有多宗土地登上拍卖舞台。其中,位于中环的一宗商住用地尤其值得关注,该宗地的出让面积达108亩,起拍楼面地价7405元/㎡,起拍总价超16亿元。这将是今年成都三环内出让的首宗超百亩土地。

  一个很明显的现象是,近年来房企在主城区拿大宗地块的难度越来越大。一来,随着地价的上涨,拿地成本激增,超百亩的宗地对拿地企业的实力提出了更高的要求;二来,从供应端来看,近几年主城区尤其是三环以内,大宗地块的供应越来越少。

  统计显示,在近五年(2014-2018年)的土拍市场上,成都主城区共成交土地171宗,其中百亩以上的土地有36宗,位于三环内的仅8宗(2014年5宗,2016年2宗,2017年1宗)。上一宗超百亩的土地成交于2017年7月,龙湖地产以9200元/㎡的楼面地价竞得了成华区铁塔厂片区一宗185.75亩的商住用地。

  

  2014—2018年成都三环内百亩以上宗地成交记录

  因此,在这样的背景下,中环即将入市的这宗108亩商住用地非常值得关注。不过,尽管房企需要为来年储备土地,但如今市场逐步回归理性,并且考虑到年底房企融资难、资金紧的情况,这宗地到底值得不值得入手,还是要看宗地本身的品质。日前,锐理君前往该宗地进行了实地探踩。

  宗地实探

  周边发展成熟,缺乏大型商业综合体

  宗地自身:面积超百亩,易于打造

  即将出让的是成华区昭觉寺北片区A宗地(本宗地包含ABCD四个地块),是一宗商业兼容住宅用地,位于中环路与川陕路交汇处,东与动物园、昭觉寺相邻。

  

娄底新闻网

  昭觉寺A宗地位置及其四个地块划分示意图

  宗地总出让面积为108亩,合7.2万㎡,容积率3.0,计容总建筑面积约21.63万㎡,可兼容的住宅面积不得高于计容建面的45%。按照7405元/㎡的起拍楼面地价来算,整宗地的起拍价达到了16亿元。目前该宗地已打围,内部已进行部分平整,后期还需要土地竞得方自行清理植被等附着物。

  

  

  

  

  宗地内部及周边实景

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  宗地被两条相互垂直的规划道路划分为四个小地块,其中A、B地块面积较大,易于规划,C、D地块相对较小,考验房企对产品的把控与设计能力。

  

  宗地四个地块的用地指标

  宗地周边:交通便捷,无大型商业体

  宗地的地理位置毋庸置疑:紧邻中环路和川陕路,同时其北侧距离地铁3号线动物园站和昭觉寺南路站均约600米,无论出城还是进城,交通都比较便捷。

  

  

  宗地周边的交通路网及项目

  宗地西南侧为成都城北医院,周边有包括招商雍华府、华润翠林华庭、泛悦城市广场等在内的多个项目,整体环境比较成熟。

  

  华润熙悦广场及地铁3号线动物园站

  此外锐理君也注意到,在宗地的东侧和南侧,分布有动物园和昭觉寺汽车站等,人流量不小。但是目前的商业并不算多,以底商和小型商业体为主,无大型商业综合体。

  不过,该宗地南侧有一宗商住用地正在建设当中,这宗地为四川省轩苑房地产开发有限公司(大陆地产子公司)所有,其建筑规划许可显示,该项目包含了写字楼、商业、住宅等,与即将拍卖的108亩宗地业态要求相似。

  市场扫描

  时隔两年再供地 区域新房濒临断供

  成华区年内最高成交楼面价10000元/㎡

  前文提到,这是今年以来成都三环内的首宗超百亩用地,同时也是成华区年内供应的首宗商住用地。今年1月以来,成华区共拍卖出让了3宗土地,均为纯住宅用地。这三宗地的起拍楼面地价为7503—9100元/㎡不等,最高成交楼面地价为10000元/㎡,今年3月份由成都金座置业创下。从价格方面来看,昭觉寺宗地7405元/㎡的起拍价处在合理范围内。

  

  2018年成华区土地拍卖成交记录

  经查询,该宗地周边两公里范围内近年来处于土地断供状态。最近一次土地拍卖是2016年11月1日,即合能铂悦府项目所在地块。

  新房将断供 二手房价普遍18000元/㎡

  住宅方面,宗地周边的小区多已进入二手房销售期。链家二手房交易平台显示,宗地西北侧的招商雍华府,10月二手住宅成交均价约17425元/㎡,东北侧的华润翠林华庭10月二手住宅成交均价为18471元/㎡。

  周边唯一在售的新房项目是宗地西南侧的泛悦城市广场。今年9月29日,该项目取得了最新的清水住宅销售许可证,销售单价约9800—12000元/㎡。不过泛悦城市广场所在宗地成交于2014年12月,楼面地价为3796元/㎡。

  

  过去五年间,宗地所在的昭觉寺-驷马桥板块仅在2014年和2016年有土地出让记录,年均楼面地价分别为3710元/㎡和5821元/㎡,区域内的住宅均价则从7301元/㎡上涨至11488元/㎡。从周边二手房的售价和该宗地的起拍价来看,拿地房企后期仍有不小的可操作空间。

  地处“新北天地”昭觉寺文旅商贸区内

  从更大的范围来看,宗地位于成都新北天地商贸旅游发展区内。作为城北门户,新北天地商旅区的目标是打造“百亿商圈”,预计到2020年区域内总人口约45万,形成“一核两轴四区”的城市空间形态和产业业态布局。昭觉寺宗地正位于“四区”中的核心区域——昭觉寺文旅商贸区,这里将重点打造文创基地、特色街区、购物中心、甲级写字楼和五星级酒店。

  截至目前,“新北天地”已经有多家世界500强企业入驻,富森美、宜家等也已在该区域内发展多年。随着新北天地旅游发展区的逐步发展与成熟,该区域的经济活力、居住人口等还有更多的提升空间。

  

  成华区宜家家居(图片来源:网络)

  另外,值得注意的是,该宗地有不少的产业及配建要求。

  产业要求

  宗地业态应包含:甲级写字楼、集中商业以及特色街区;

  竞得方需引进1家银行、证券或保险等金融类省级分支机构,且税收解缴关系在成华区;

  须确保引进入驻的各类企业及机构自项目投入运营起三年内上缴全口径税收共计不低于1.2亿元人民币。

  配建要求

  建筑面积大于1000且小于1500㎡的农贸市场;

  不小于50㎡的再生资源回收站;

  不小于2000㎡的综合健身馆;

  不小于3000㎡的文化活动中心;

  此外还需要配建社区用房、地下公共停车库等。

  机会与难点

  该不该拿?能不能拿?

  看到这里,昭觉寺A宗地的机会和潜在难点都一目了然。

  机会点

  宗地面积大,是近年来三环内少有的超百亩宗地,且形状较为规整,更有利于房企后期的规划布局;

  宗地位于中环旁,地理位置优越。现阶段市场变化迅速,主城区的资源抗风险性更高。因此,对于有意愿回归主城区的房企来说,该宗地是一个不错并且难得的好机会;

  区域新房面临断供,亟待补仓,有足够的住房购买需求支撑后期的去化;

  区域内有动物园、昭觉寺等多个景点以及昭觉寺汽车站等交通枢纽,流动人口众多,同时有华润、金科、招商、电建等房企的十余个住宅小区,居住人口密集。但是,区域内并无成熟的大型商业综合体,该地块的商业部分可填补区域的商业缺口。

  难 点

  宗地体量大,对房企的资金实力要求较高;

  需要无偿配建并移交的公建配套设施较多,将进一步增加拿地房企的成本;

  引入金融机构以及三年内缴税1.2亿元等产业要求,对拿地房企的后期运营能力来说是一项挑战;

  宗地位于城北,区域的更新还有待时日,这将考验房企的产品设计、营销能力。

  总体来看,由于宗地不接受联合竞买,拿地房企要面临较大的资金与运营压力,但宗地本身条件足够优越,周边的市场环境也为后期项目的运营开发销售提供了机会,因此锐理数据认为,昭觉寺A宗地非常值得入手。拿地房企可以考虑在后期引入其他合作方,共同开发,优势互补,分摊风险,实现成本可控、去化迅速、收益可见的目标。

  编辑 | 66

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  责任编辑:

作者: sf999

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